广州出台房地产新政：商服项目不再限制单套面积及销售对象

3月3日，广州市政府发布《关于印发广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》（以下简称《通知》），对商服类项目规划和销售政策进行调整。

第一，商服类用地未完成规划报建手续的不再限定最小分割单元。

第二，商服类项目不再限定销售对象，已确权登记的不再限定转让对象。

在2017年的“330”楼市新政中，广州要求房地产开发企业新报建商服类房地产项目，最小分割单元不得低于300平方米；房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位，法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。

这次广州新政对原有商服类用地两个最主要的限制取消。一名上市房企广州区域项目负责人告诉经济观察网，这一政策对手里有商服用地的开发商有利，“商服用地又可以规划成小户型公寓。”

在广州官方规划报建文件中，一直未包含公寓这一业态。过往广州公寓类项目以办公或商铺名义进行报建。广州330新政前，为了便于销售，很多商服地块被开发成40-60平方米的LOFT或公寓。

330新政后，开发商将商服用地规划公寓的路径被堵死。获取商办用地的开发商，只能按要求规划成商业、办公及商务别墅类产品。

据广州克而瑞首席分析师肖文晓介绍，2017年4月至今，广州商办土地招拍挂共成交93宗，建筑面积986.67万平方米。目前入市项目数量较少，少数开盘的项目，也极少有开发商敢顶风开发成小平米公寓。

据上述房企广州项目负责人透露，购买公寓的客群，除了小公司用于办公外，通常以投资客为主，但大面积公寓总价高，往往不好卖。这也导致过年两年开发商在广州拓展商服地块的意愿相对减弱。

“如果以法人名义购买公寓，注册公司不算困难，可以通过代理公司完成；难的是很多投资客注册了一个空壳公司，每年需要年审，缴纳运营公司的费用等，交易税费也比个人交易更高。”肖文晓表示。

广州克而瑞统计数据显示， 2017年广州公寓成交19349套，同比减少43.1%；2018年成交16394套，同比减少15.3%。可售库存量从2017年3月的513.57万平方米增加到2018年11月最高峰675.87万平方米，去化周期也从19个月拉升至41个月。

2018年12月19日，广州市住房和城乡建设委员会发布《关于完善商服类房地产项目销售管理的意见》对商服类项目的销售对象适度放宽，2017年3月30日前（含当日）出让的商服类土地不再限定销售对象，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后可再次转让。

根据广州克而瑞的统计，2019年广州公寓成交了29810套，同比上涨81.8%，但仍低于2016年的33992套。截至2020年1月末，广州商服物业的可售存量为595.07万平方米，去化周期为26.1个月。

本次新政进一步将2017年320新政后成交的商服土地的规划和销售限制也一并取消。

“因为开发条件和销售对象都不受限制，这个政策如果能坚持下来，开发商接下来对于商服地块的积极性要提高不少。”肖文晓向经济观察网表示，新政对于政府卖地、开发商买地、个人投资商服物业方面都有好处。

此外《通知》还对提出：“优化完善商品房预售款监管，允许房地产开发经营企业凭商业银行现金保函，申请划拨商品房预售款专用账户资金；加大住房租赁市场扶持力度，加快拨付对住房租赁企业的奖补资金”等措施。

（来源：经济观察报）

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